Vender un inmueble: ¿qué impuesto se paga hoy?

«Las operaciones detalladas en el apartado 5 del artículo 2° de la Ley de Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 1997 y sus modificaciones, tributarán en tanto el enajenante o cedente hubiera adquirido el bien a partir del 1° de enero de 2018 —en los términos que al respecto establezca la reglamentación— o, en caso de bienes recibidos por herencia, legado o donación, cuando el causante o donante lo hubiese adquirido con posterioridad a esta última fecha. En tales supuestos, las operaciones no estarán alcanzadas por el Título VII de la ley 23.905.»

Lo que decide no es cuándo vendés sino cuándo compraste. Comprado desde el 1/1/2018: cedular. Comprado antes: ITI, y el mismo artículo lo dice al revés para el caso del cedular («no estarán alcanzadas por el Título VII de la ley 23.905»). En herencias y donaciones cuenta la fecha del causante o donante.

«Título VII (artículos 7° a 18) derogado por artículo 67 de la Ley N° 27.743 B.O. 08/07/2024. Vigencia: a partir de la publicación en el Boletín Oficial de la referida ley.»

Es la nota que InfoLEG repite en los dieciocho artículos del Título VII de la Ley 23.905. Con el ITI derogado, los inmuebles comprados antes de 2018 se quedaron sin ningún impuesto nacional a la transferencia, dos años antes que el resto.

«Asimismo, también se encuentra exento el resultado derivado de la enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos sobre inmuebles, alcanzados por las disposiciones del artículo 99 de esta ley, que se enajenen o transfieran a partir del 1° de enero de 2026, en los términos que al respecto establezca la reglamentación.»

El art. 192 reescribió el inciso n) del art. 26 de la Ley de Ganancias y le sumó esta segunda oración. La primera parte del inciso exime lo que ganás por alquilar una casa habitación; esta exime lo que ganás al venderla. Un solo inciso, dos exenciones grandes, y ninguna de las dos estaba en el título de la reforma.

Si sos persona humana, hoy no. El impuesto era el cedular del 15% del art. 99 de la Ley de Ganancias. El art. 26 inc. n), con el texto que le dio el art. 192 de la Ley 27.802 (B.O. 6 de marzo de 2026), exime «el resultado derivado de la enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos sobre inmuebles, alcanzados por las disposiciones del artículo 99 (…) que se enajenen o transfieran a partir del 1° de enero de 2026». Antes de esa fecha sí se pagaba, y por eso la calculadora igual muestra la cuenta.

Ya no existe. El Título VII de la Ley 23.905 (artículos 7° a 18) lo derogó el art. 67 de la Ley 27.743 el 8 de julio de 2024, con vigencia desde su publicación en el Boletín Oficial. En InfoLEG esos artículos hoy figuran como notas de derogación. Es un dato de 2024 que muchas guías de compraventa todavía no sumaron: siguen explicando «el 1,5% del ITI» para ventas de 2026.

De la fecha de compra, no de la de venta. El art. 86 inc. a) de la Ley 27.430 dice que el cedular alcanza a la operación «en tanto el enajenante o cedente hubiera adquirido el bien a partir del 1° de enero de 2018», y agrega que «en tales supuestos, las operaciones no estarán alcanzadas por el Título VII de la ley 23.905». O sea: si lo compraste desde 2018, cedular; si lo compraste antes, ITI. Se repartían todos los casos, sin superponerse.

Ningún impuesto nacional a la transferencia. El inmueble nunca entró al cedular por el art. 86 inc. a) de la Ley 27.430, y el ITI que le habría tocado está derogado desde el 8 de julio de 2024. Esta mitad de los casos quedó sin impuesto dos años antes que la otra, y por una ley distinta.

El art. 86 inc. a) de la Ley 27.430 lo resuelve mirando hacia atrás: si lo recibiste por herencia, legado o donación, cuenta la fecha en que lo compró «el causante o donante». Si esa persona lo compró antes del 1/1/2018, la venta queda fuera del cedular, igual que si lo hubieras comprado vos antes de esa fecha.

El art. 99 inc. a) manda restar del precio de venta «el costo de adquisición, actualizado mediante la aplicación del índice mencionado en el segundo párrafo del artículo 93, desde la fecha de adquisición hasta la fecha de enajenación o transferencia». Para las compras desde 2018, ese índice es el IPC nivel general del INDEC. Después, el último párrafo del artículo deja restar los gastos «(comisiones, honorarios, impuestos, tasas, etcétera) directa o indirectamente relacionados» con la operación. El 15% se aplica sobre lo que queda.

No. El art. 100 es claro: contra las ganancias de este capítulo «sólo podrán computarse (…) los costos de adquisición y gastos directa o indirectamente relacionados con ellas, no pudiendo deducirse los conceptos previstos en los artículos 29, 30 y 85 de la ley». Ni ganancia no imponible, ni cargas de familia, ni deducción especial: el impuesto cedular es una caja aparte.

No. El art. 99 habla de «las personas humanas y de las sucesiones indivisas», y la exención del inc. n) está escrita para las operaciones «alcanzadas por las disposiciones del artículo 99». Si el inmueble es parte del activo de una empresa, la ganancia va por el régimen general de tercera categoría, que este artículo no toca.

El inciso n) termina diciendo «en los términos que al respecto establezca la reglamentación». La exención está en la ley y rige desde el 1/1/2026. Lo que puede faltar es el trámite: qué se presenta ante el escribano y cómo se demuestra la exención. Al 2026-08-30, esta página publica lo que dice la ley, y te recomienda revisar el trámite en ARCA antes de escriturar.

Siguen. El impuesto de sellos, ingresos brutos cuando corresponde y las tasas municipales son de cada provincia o municipio, y ninguna de las tres leyes de esta página los toca. Que no haya impuesto nacional a la transferencia no quiere decir que escriturar salga cero.