Vender un inmueble: ¿qué impuesto se paga hoy?

«Las operaciones detalladas en el apartado 5 del artículo 2° de la Ley de Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 1997 y sus modificaciones, tributarán en tanto el enajenante o cedente hubiera adquirido el bien a partir del 1° de enero de 2018 —en los términos que al respecto establezca la reglamentación— o, en caso de bienes recibidos por herencia, legado o donación, cuando el causante o donante lo hubiese adquirido con posterioridad a esta última fecha. En tales supuestos, las operaciones no estarán alcanzadas por el Título VII de la ley 23.905.»

Lo que decide no es cuándo vendés sino cuándo compraste. Comprado desde el 1/1/2018: cedular. Comprado antes: ITI, y el propio artículo lo dice al revés («no estarán alcanzadas por el Título VII de la ley 23.905») para el caso del cedular. En herencias y donaciones la fecha que cuenta es la del causante o donante.

«Título VII (artículos 7° a 18) derogado por artículo 67 de la Ley N° 27.743 B.O. 08/07/2024. Vigencia: a partir de la publicación en el Boletín Oficial de la referida ley.»

Es la nota que InfoLEG repite en los dieciocho artículos del Título VII de la Ley 23.905. Con el ITI derogado, la mitad del universo —los inmuebles comprados antes de 2018— se quedó sin ningún impuesto nacional a la transferencia, dos años antes que la otra mitad.

«Asimismo, también se encuentra exento el resultado derivado de la enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos sobre inmuebles, alcanzados por las disposiciones del artículo 99 de esta ley, que se enajenen o transfieran a partir del 1° de enero de 2026, en los términos que al respecto establezca la reglamentación.»

El art. 192 sustituyó el inciso n) del art. 26 de la Ley de Ganancias y le agregó esta segunda oración. La primera mitad del inciso exime las ganancias del alquiler de casa habitación; ésta exime el resultado de la venta. Un solo inciso, dos exenciones grandes, y ninguna de las dos estaba en el título de la reforma.

Para una persona humana, hoy no. El impuesto era el cedular del 15% del art. 99 de la Ley de Ganancias, y el art. 26 inc. n) —en el texto que le puso el art. 192 de la Ley 27.802 (B.O. 6 de marzo de 2026)— exime «el resultado derivado de la enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos sobre inmuebles, alcanzados por las disposiciones del artículo 99 (…) que se enajenen o transfieran a partir del 1° de enero de 2026». Antes de esa fecha sí se pagaba, y por eso la calculadora igual muestra la cuenta.

No existe más. El Título VII de la Ley 23.905, sus artículos 7° a 18, fue derogado por el art. 67 de la Ley 27.743 el 8 de julio de 2024, con vigencia desde su publicación en el Boletín Oficial. En InfoLEG los dieciocho artículos figuran hoy como notas de derogación. Es un dato de 2024 que buena parte de las guías de compraventa todavía no incorporó: se sigue explicando «el 1,5% del ITI» para operaciones de 2026.

De la fecha de COMPRA, no de la de venta. El art. 86 inc. a) de la Ley 27.430 dice que el cedular alcanza a la operación «en tanto el enajenante o cedente hubiera adquirido el bien a partir del 1° de enero de 2018», y agrega que «en tales supuestos, las operaciones no estarán alcanzadas por el Título VII de la ley 23.905». O sea: comprado desde 2018, cedular; comprado antes, ITI. Los dos se repartían el universo, sin superponerse.

Ningún impuesto nacional a la transferencia. El inmueble nunca entró al cedular por el art. 86 inc. a) de la Ley 27.430, y el ITI que le habría correspondido está derogado desde el 8 de julio de 2024. Es la mitad del universo que quedó sin impuesto dos años antes que la otra, y por una ley distinta.

El art. 86 inc. a) de la Ley 27.430 lo resuelve mirando hacia atrás: en los bienes recibidos por herencia, legado o donación, la fecha que cuenta es la de adquisición «del causante o donante». Si esa persona lo compró antes del 1/1/2018, la operación queda fuera del cedular igual que si lo hubieras comprado vos antes de esa fecha.

El art. 99 inc. a) manda deducir del precio de venta «el costo de adquisición, actualizado mediante la aplicación del índice mencionado en el segundo párrafo del artículo 93, desde la fecha de adquisición hasta la fecha de enajenación o transferencia», y ese índice, para las compras desde 2018, es el IPC nivel general del INDEC. Después, el último párrafo del artículo deja computar los gastos «(comisiones, honorarios, impuestos, tasas, etcétera) directa o indirectamente relacionados» con la operación. El 15% se aplica sobre lo que queda.

No. El art. 100 es explícito: contra las ganancias de este capítulo «sólo podrán computarse (…) los costos de adquisición y gastos directa o indirectamente relacionados con ellas, no pudiendo deducirse los conceptos previstos en los artículos 29, 30 y 85 de la ley». Ni ganancia no imponible, ni cargas de familia, ni deducción especial: el impuesto cedular es una caja aparte.

No. El art. 99 habla de «las personas humanas y de las sucesiones indivisas», y la exención del inc. n) está escrita sobre las operaciones «alcanzadas por las disposiciones del artículo 99». El resultado de un inmueble que integra el activo de una empresa va por el régimen general de tercera categoría, que este artículo no toca.

El inciso n) termina diciendo «en los términos que al respecto establezca la reglamentación». La exención está en la ley y rige desde el 1/1/2026; lo que puede faltar es la operatoria —qué se presenta ante el escribano, cómo se acredita la exención—. Al 2026-08-30, esta página publica lo que dice la ley y avisa que la parte procedimental conviene verificarla en ARCA antes de escriturar.

Siguen. El impuesto de sellos, ingresos brutos cuando corresponde y las tasas municipales son de cada jurisdicción y ninguna de las tres leyes que se cruzan acá los toca. Que no haya impuesto nacional a la transferencia no significa que escriturar salga cero.